segunda-feira, 14 de janeiro de 2013

Compra de Imóvel na Planta: Cobrança Indevida de TAXA SATI e CORRETAGEM


Em relação a cobrança da Taxa de Corretagem e Taxa Sati de imóvel comprado na plantão e no próprio Stand de vendas da construtora, segue abaixo base legal para que entendam um pouco mais sobre as cobranças indevidas e a devolução em dobro das taxas cobradas ilegalmente.

COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA E A ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM!

Movidos pelo sonho de se adquirir um imóvel, aliado à chuva de ofertas e facilidades no setor imobiliário, o mutuário não analisa intimamente o contrato de compra e acaba sendo lesado por algumas empresas que intermediam o negócio. Ao vender um imóvel, algumas imobiliárias inserem no contrato de venda a taxa SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária, pela qual é cobrado do comprador o percentual de 0,88% sobre o valor total do bem. A explicação pela cobrança da taxa SATI, são custos com assistência jurídica para esclarecimentos; análise econômica; acompanhamento até a assinatura do contrato; entre outros serviços prestados.

De acordo com o artigo 39, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a prática de submeter o fornecimento do serviço relacionado a outro é ABUSIVA. A AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências também condena essa prática.


 “Todos que estiverem nessa situação podem recorrer na Justiça para pedir a devolução de seu dinheiro, que deverá ser restituído em dobro, além de ser acrescido de correção monetária e juros”, explica o presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, Marco Aurélio Luz. “As corretoras podem alegar que a cobrança foi legal, não existe lei que comprove a obrigatoriedade desse pagamento”, completa.

Também é contra a lei não informar ao consumidor sobre a inserção da taxa no contrato, além de ferir o código de ética da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) por impor o profissional contratado pela corretora, sem permitir que o contratante busque um defensor.


Segundo a AMSPA, o professor Robson de Sousa foi um dos afetados pela cobrança da taxa SATI. O mutuário adquiriu o imóvel no início deste ano e efetuou o pagamento da entrada do apartamento sem perceber a inclusão da porcentagem. “Na época, o caso passou despercebido, mas quando chegou o momento do financiamento e refiz as contas percebi que o valor não batia”, diz. Depois, ele conta que contatou a corretora e a construtora, na tentativa de obter esclarecimentos.


Segundo Sousa, após vários pedidos de explicação e de passar pelo “jogo de empurra-empurra”, foi informado que o valor se referia aos serviços prestados de assessoria imobiliária. “Disseram que a cobrança da taxa era legal e que estava no contrato, mas na verdade descobri que era ilegal”, relata. “Não concordei com o procedimento, pois era dever da imobiliária falar da sua inclusão no fechamento do contrato”, esclarece. O ocorrido fez com que o mutuário procurasse o auxílio da AMSPA para reaver a quantia ou tê-la abatida no saldo devedor.


Depois da análise do contrato e dos comprovantes de pagamento de quase R$ 7 mil, Robson constatou que existia uma cláusula, em letras miúdas, especificando o serviço. “Depois desse episódio, aprendi que antes de fechar qualquer contrato devo lê-lo atentamente, tirar todas as dúvidas, analisar condições financeiras, além de colocar todos os detalhes registrados em documento e em caso de falta de esclarecimento, procurar auxílio”, assegura o professor. Robson pretende também recorrer à Justiça, para a devolução do valor pela compra de outros dois apartamentos adquiridos anteriormente, quando não sabia da ilegalidade da taxa. “Vou lutar pelos meus direitos, o que é meu quero de volta. Espero que essa prática seja combatida”, acrescenta.


Na mesma situação, há alguns anos, Enéas Fernandes Valada comprou um imóvel e acabou efetuando o pagamento de R$ 1.300,00 pela taxa SATI, camuflada no valor da entrada. O mutuário só percebeu a cobrança indevida, quando solicitou a revisão do contrato. “A taxa foi apenas mais uma irregularidade encontrada. Tive problemas com atraso de 7 meses na entrega do meu apartamento e  o financiamento, de uma hora para outra, passou de R$ 180 mil a R$ 250 mil. Além disso, a construtora não entregou partes da área de lazer prometidas”, reclama.


Para o presidente da AMSPA Marco Aurélio Luz, na verdade, a obrigação de pagar pela assessoria imobiliária é do próprio contratante e não do novo proprietário do imóvel. A exceção só é feita no caso do estabelecimento, em comum acordo entre as partes, com todos os esclarecimentos e retificação no contrato. “Na ânsia de realizar o sonho da casa própria, o mutuário acaba se submetendo à imposição da corretora. Ou muitas vezes não analisa com calma todos os detalhes antes de fechar o negócio, o que trará problemas futuramente”, expõe.

Fonte de pesquisa: http://www.amspa.com.br/amspa/taxa_sati.php


Comentários Dr. Fábio Motta

Quando o imóvel é adquirido na planta e no próprio plantão de vendas da construtora, a empresa que vende o imóvel  não deve repassar os custos de suas atividades aos consumidores, é sábido que em um contrato de compra e venda quem tem a obrigação de arcar com os custo de corretagem é o vendedor e não o comprador.


Porém essas construtoras agindo dentro da ilegalidade e de forma abusiva, terceirizam o serviço para uma empresa de corretagem e esta repassa os custos da Comissão de Corretagem e Taxa Sati ao comprador, a ilegalidade está no fato que mesmo sendo o negócio intermediado por corretos devidamente inscritos no CRECI essa contratação foi feita pela construtora/incorporadora, e esta sim é quem deve assumir os gastos da contratação.

Na decisão, o MM. Juiz LUIZ FRANCISCO TROMBONI, afirma que a empresa já é remunerada pela comissão de corretagem, "de onde deveria retirar a remuneração pelo serviço prestado que, inclui, por óbvio, a assessoria técnica, uma vez que a ré é especialista na matéria, não podendo transferir sua obrigação a terceiro e nem mesmo obrigar os consumidores a arcarem com o custo de uma obrigação que pertence a ela." e continua "não houve nenhuma prestação de serviço efetiva que justificasse a cobrança."

Diante disso e como afirma na decisão a empresa de forma flagrante infringi o  artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que pratica a famosa venda casada: "condicionou o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço (compra e venda + corretagem + SATI), conforme sentença abaixo.

SEGUE ABAIXO SENTENÇA DE 20/04/2012 JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE SANTOS-SP por questão ética omitimos o nome do Autor do processo:
 

TERMO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO, INSTRUÇÃO E JULGAMENTO Processo N° : XXXXXXXXXXX  “Vistos. As partes são legítimas e estão bem representadas. Existe interesse processual e possibilidade jurídica do pedido. Estão presentes os pressupostos processuais de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. A preliminar de mérito não pode ser acolhida e fica rejeitada. Não constato a prescrição. Não se trata de simples ação de reparação de dano, de modo que não há que se falar no prazo prescricional de 03 anos. Trata-se sim de ação de repetição de indébito, cujo prazo prescricional é de 10 anos. Por outro lado, não vislumbro vícios ou nulidades a serem sanadas e, portanto, declaro o feito saneado. Pela ordem foi dada a palavra as partes para que pleiteassem as provas que pretendiam produzir pelas rés foi dito que pretendiam o julgamento antecipado da lide e pelos autores foi dito que pretendiam produzir a prova testemunhal. A seguir, pelo MM. Juiz foi ouvida a 1ª testemunha dos autores, a Srª Cristiene Baldoino da Costa – RG 11.481.301-SSP-SP, sob compromisso, pelo sistema de gravação digital. (Som no formato MP3 – tamanho: 4,21MB – duração: 00:03:99) Pelas partes foi dito que não havia outras provas a serem produzidas em audiência. Pelo MM. Juiz foi dito que: “Não havendo outras provas a serem produzidas em audiência, declaro encerrada a instrução processual e passo a decidir: “VISTOS. Dispensado o relatório na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95, passo desde logo à decisão do processo. A ação é procedente. De que se trata de relação de consumo ninguém duvida. O Código de Defesa do Consumidor não deixa a menor margem de dúvidas. Aliás, o Código é expresso em diversos dispositivos. O artigo 3º, § 2º estabelece de maneira clara que serviço “é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária (...)”. O artigo 52 do mesmo diploma legal também é claro ao estabelecer que serviços que envolvam a outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor é relação de consumo. Vê-se, portanto, que se aplicam as regras do Código do Consumidor ao caso concreto. De outro lado, nos termos do artigo 6º, VIII, do Código do Consumidor, o ônus da prova é do prestador de serviços e não dos autores consumidores. Ocorre, entretanto, que as rés não cumpriram com os seus misteres. Tinham o ônus da impugnação especificada dos fatos, mas não contestaram, em parte, os fatos alegados na inicial, tornando-os incontroversos, ou seja, não contestaram o fato de que em verdadeira venda casada condicionou a celebração do contrato de compra e venda do imóvel e de corretagem à celebração do contrato de prestação de serviço de assessoria técnica imobiliária (SATI). Agora, as rés procuram se isentar de responsabilidade, aduzindo que em nenhum momento houve a imposição ou a condição mencionada na inicial, entretanto, sem o menor sucesso. É verdade que não se poderia exigir da ré a comprovação do fato negativo, de que não condicionou a prestação de serviço ao contrato de compra e venda e corretagem, contudo, a versão da ré por si só não é crível. Realmente, a ré já é remunerada e muito bem remunerada pela comissão de corretagem, de onde deveria retirar a remuneração pelo serviço prestado que, inclui, por óbvio, a assessoria técnica, uma vez que a ré é especialista na matéria, não podendo transferir sua obrigação a terceiro e nem mesmo obrigar os consumidores a arcarem com o custo de uma obrigação que pertence a ela. A ré desenvolve atividade econômica e deve arcar com os custos de sua atividade, sem repassar tais custos ao consumidor. De mais a mais, insista-se, a ré já recebe a comissão sobre a compra e venda, ela é especialista na matéria e não é crível que ela ainda precise se socorrer do suposto serviço de assessoria técnica imobiliária, nem tampouco os consumidores que apenas assinam contrato padrão de adesão, sem discutir as cláusulas, não se podendo pactuar com o enriquecimento ilícito e sem causa, até porque não houve nenhuma prestação de serviço efetiva que justificasse a cobrança. Aliás, nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade do prestador de serviço é objetiva, solidária e independe de culpa. No presente caso, a ré incidiu na prática abusiva do artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, inciso I, uma vez que condicionou o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço (compra e venda + corretagem + SATI). Por outro lado, no presente caso, consoante bem ponderado pelos autores, nem mesmo a comissão de corretagem poderia ser exigida. De fato, a comissão de corretagem se destina a remunerar o corretor pela aproximação entre as partes, ainda que o negócio não seja concluído por desistência de uma delas. O trabalho do corretor, que desenvolve atividade de aproximação entre as partes, permitindo a compra e venda ou ao menos viabilizando que esta se conclua, com a celebração de proposta entre as partes e também a celebração do contrato de corretagem, deve ser remunerado. Trata-se de atividade meio e não de atividade fim, tal qual como ocorre, por exemplo, com a atividade do advogado que se compromete a prestar os seus serviços sem poder garantir o sucesso da demanda. Trata-se de trabalho que, por óbvio, deve ser remunerado, como qualquer outra atividade. No presente caso, entretanto, não houve nenhuma publicidade veiculada pela corretora, não houve nenhum serviço de aproximação entre as partes. Tratava-se de apartamento comprado na planta, com stand e publicidade patrocinados pela própria incorporadora, que contratou as rés e tinha o dever de remunerá-las, sem repassar os custos de sua atividade aos consumidores. Como se vê, nem mesmo a comissão de corretagem era devida no presente caso concreto. Por fim, impõe-se acolher o pedido de repetição do indébito em dobro, uma vez que houve pagamento indevido e má fé a justificarem a repetição. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação de repetição de indébito que XXXXXXXXXXXXXX move contra LIV INTERMEDIAÇÃO IMOBILIARIA LTDA e SATI ASSESSORIA TECNICA E DOCUMENTAL LTDA e, em conseqüência, condeno a requerida LIV a restituir aos autores a importância de R$ 22.311,92, correspondente aos indébitos em dobro (comissão de corretagem), com correção monetária a partir da data do desembolso e com juros legais de mora de 1% ao mês a partir da citação, e a requerida SATI a restituir aos autores a importância de R$ 560,00, correspondente aos indébitos em dobro (SATI), com correção monetária a partir da data do desembolso e com juros legais de mora de 1% ao mês a partir da citação. Deixo de condenar nas verbas de sucumbência, conforme artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/95. Eventual recurso deverá ser interposto no prazo de 10 (dez) dias, a contar da intimação deste. Nos termos do artigo 72, “a”, “b” e “c” do Provimento nº 1.670/09 do Conselho Superior da Magistratura, de 17/09/2009, o preparo recursal, a ser recolhido em até 48 (quarenta e oito) horas após a interposição do recurso, corresponderá a 1% do valor da causa, cujo mínimo não pode ser inferior a 05 (cinco) UFESPs, além de outros 2% do valor da condenação, respeitando também o mínimo de 05 (cinco) UFESPs. Publicada em audiência saem os presentes cientes intimados. Registre-se e comunique-se.” Eu, (Maria Rejane Souza Andrade), matr. TJ nº 805.554-7, escrevente técnico judiciário, digitei, providenciei a impressão e subscrevi. LUIZ FRANCISCO TROMBONI Juiz de Direito Requerente :  Requerente : XXXXXXXXXXXX Requerida : LIV INTERMEDIAÇÃO IMOBILIARIA LTDA, na pessoa de sua preposta a Srª Tatiana Balazs de Alvarenga – RG 28.645.124-SSP-SP. Advogado: EDUARDO ELIAS PEREIRA DA SILVA – OAB/SP Requerido : SATI ASSESSORIA TECNICA E DOCUMENTAL LTDA, na pessoa de sua preposta a Srª Renata Horn – RG 48.717.664-SSP-SP.


 IMÓVEIS: TJ- SP DETERMINA DEVOLUÇÃO DE TAXAS ABUSIVAS

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ- SP) acaba de reconhecer o direito do mutuário de receber a devolução em dobro das taxas SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária e comissão do corretor. Para a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências essa vitória na Justiça será essencial para que outros que estejam na mesma situação possam recorrer.

A decisão tomada pelo juiz Lincoln Antônio Andrade de Moura, da 24ª Vara Cível do Foro Central João Mendes do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), acaba de reconhecer que as cobranças das taxas SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária e comissão do corretor são abusivas. Na ação, o juiz determinou que a imobiliária devolva, em dobro e acrescido de correção monetária, juros e danos materiais, os valores de R$ 13.569,50 e R$ 6.500,00 respectivamente da SATI e Corretagem. Ao todo, o mutuário, associado à AMSPA, Milton Marques Meneghini deve receber R$ 40.139,00 mil. A sentença foi baseada nos artigos 7 e 42 do Código de Defesa do Consumidor e do Artigo 45 do Código Civil.

Segundo Márcio Bernardes, advogado da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências o resultado é em 1ª instância. “O réu tem até o dia 18 para recorrer da decisão, mas, pela nossa experiência nesses casos, dificilmente o mutuário perderá a causa”, adianta. Caso haja recurso, a ação deverá ser encaminhada ao TJ-SP para ser avaliada por um desembargador-relator e esse, se encontrar algum fundamento nos argumentos da construtora ré, encaminhará o processo para a decisão de um colegiado formado por três magistrados.

Para Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA, essa prática lesiva, que já se tornou comum nos dias de hoje, deve ser combatida. “Esperamos que essa vitória seja a primeira de muitas em benefício aos compradores de imóveis, que muitas vezes, acabam se submetendo ao negócio para poder realizar o sonho da casa própria”, comemora. Conforme levantamento da Associação, de janeiro a março de 2012 foram registradas 477 queixas referente à SATI e Corretagem, contra 302 reclamações em 2011. Em comparação ao primeiro trimestre do ano passado, o número de reclamações deste ano teve o aumento de 57%. “Isso prova que os mutuários estão cada vez mais informados e com isso, estão correndo atrás dos seus direitos. Antes muitos pagavam as taxas sem saber da sua ilegalidade”, completa.

Esse foi o caso de Milton Marques Meneghini, que adquiriu seu imóvel em setembro de 2009. Ele acreditou que a cobrança dos valores da SATI e Corretagem eram obrigatórias. O mutuário somente percebeu que eram taxas abusivas, quando foi informado por meio de e-mails da AMSPA. “Antes procurei a corretora, mas não obtive retorno. Então procurei a Associação, que entrou com a ação em junho de 2011”, explica. Além desse problema, Meneghini teve a promessa de entrega do apartamento prevista para dezembro do ano passado, adiada para agosto de 2012 e agora, a data mudou para maio de 2013. “Até agosto deste ano, a construtora está dentro do prazo de tolerância injustificável de seis meses, conforme cláusula prevista em contrato. Só depois desse tempo, devo tomar providências”, complementa.

O presidente da AMSPA alerta que, a partir do não cumprimento do prazo estabelecido para entrega do imóvel, o dono do bem já pode pleitear na Justiça o pagamento da multa de 2% e mais os juros de mora de 1% por mês de atraso. “Na maioria das vezes, a incorporadora se vale do direito do prazo de tolerância de 180 dias para postergar a entrega das chaves, mas na verdade, isso só se justifica em casos de força maior, como enchentes e terremoto”, protesta.

A taxa de Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária -, conhecida também como SATI ou Assessoria Imobiliária, é a cobrança de 0,88% sobre o valor do bem, que as imobiliárias impõem ao proprietário do imóvel, alegando custos de assistência jurídica para esclarecimentos, análise econômica, acompanhamento até a assinatura do contrato, entre outros serviços prestados. A prática fere o artigo 39, do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o código de ética da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) por impor o profissional contratado pela corretora.

Segundo Marco Luz, a obrigação de pagar pela assessoria imobiliária é do próprio contratante e não do novo proprietário do imóvel. “A exceção só é feita no caso do estabelecimento, em comum acordo entre as partes, com todos os esclarecimentos e retificação no contrat”, explica.

Já a comissão do corretor é uma prática pela qual as construtoras contratam imobiliárias para fazer a intermediação entre o comprador e a incorporadora. O objetivo da artimanha é livrá-las de pagar a comissão de 6% a 8%, na venda de imóveis residenciais – determinada pelo Creci – Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Com isso, no momento de fechar o contrato, o adquirente do imóvel paga o tributo sem saber da sua ilegalidade ou é coagido a aceitá-lo.

Dispomos de uma grande tese jurídica muito bem fundamentada que vem sendo amplamente aceita em diversas partes do País e com certeza novas decisões sairão a qualquer momento.
Tendo em vista o grande número de material já enviado para praticamente todos os Estados da Federação, acreditamos que desta forma estaremos conseguindo novas decisões em todo o Brasil, como as postadas no blog.



FORMA DE ENVIO DO MATERIAL: Por e-mail, logo após o envio do comprovante de pagamento para o endereço eletrônico motta_fabio@hotmail.com ou  fabiomotta@fabiomotta.adv.br , indicando o material requerido. 


Caso o (a) colega advogado (a) queira outras informações sobre os procedimentos e a forma de envio dos materiais jurídicos  para viabilizar o ingresso de ações judiciais ou mesmo para estudo sobre o Fator Previdenciário entre em contato por email :

fabiomotta@fabiomotta.adv.br ou motta_fabio@hotmail.com 


Envio rápido e eficiente. No caso de depósito, aguardamos a compensação.



email´s

motta_fabio@hotmail.com 

fabiomotta@fabiomotta.adv.br


site:

fabiomotta.adv.br

Telefones:
(13) 3016 8575
(13) 7815 3025



Caso queira outras informações retorne por email ou entre em contato pelo telefone: (13) 3016 8575 

Cordialmente, 

Fábio Motta- advogado
OAB/SP 292.747

 "Propagando o direito, defendendo a sociedade contra o sistema"

2 comentários:

  1. Boa tarde Fábio. Sou advogado no DF e estou lendo sua matéria. Excelente. Dá um bom suporte para ingressarmos com ações semelhantes, apesar que no DF, sempre é uma surpresa o entendimento de algumas turmas.

    ResponderExcluir
  2. Obrigado Dr. A ampla jurisprudência em todo o Brasil é favorável a tese, porém desocnheço julgados do DF, desejo boa sorte e mantenha nos informado sobre as decisões.

    Fico a disposição.

    Um grande Abraço.

    Cordialmente,

    Fábio Motta- advogado

    OAB/SP 292.747

    ResponderExcluir